自 2019 年起，在经济增速放缓、产业转型升级和市场供应高峰的情况下，国内商业办公市场出现了下行趋势，空置率上升、租金下降，尤其在 2020 年初爆发的疫情影响下，商业办公市场面临着行业下行、转型升级的阵痛期。

得益于 21 年中国经济的快速复苏，特别是上海经济的高质量增长，商办市场回暖，不仅推动了市场整体的出租率上升，整体租金也进一步上扬。

写字楼不敌产业园区？

上海的写字楼市场虽然在 2021 年触底反弹，全年净吸纳量是 2020 年的近 3 倍，但总量上产业园区的净吸纳量是写字楼的 14 倍以上。

2021年产业园区的租赁需求呈现出了爆发式增长，除了增长超过 1 倍的净吸纳量，空置率也是达到 10 年以来的最低值，下降了 5.1%，租金同比上涨 3.3%，在 2018 年之后首次恢复 3%以上的年增长率。

产业园区已经不仅仅局限于工业园区，特别是在上海，产业园区基本上都已经从第二产业升 级为第三产业。并且伴随着国家和地方政策持续加码产业发展、公募 REITs 和城市更新政策 的相继落地，为产业园区的发展提供了新的发展契机。

上海目前的产业园区也逐渐从传统空间开发和功能建设为主的模式，逐步向以产业生态服务 为核心竞争力的运营商转型。总部园、科创园、文创园、特色主题园区等园区产品的涌现， 到相关配套设施、产业服务等软性实力的提升，让过去发展二产、培育新兴企业的产业园区逐渐成为了巨头企业的首选。

特别是生物医药、互联网、集成电路和新能源汽车等如今炙手可热的新兴产业，都将产业园区作为头号选择。伴随着龙头企业的入驻，带动“磁石效应”，产业链上下游企业都将闻风而动，齐聚园区。

例如之前上海临港引入特斯拉之后，在新能源汽车领域，中国铝业集团、中国交通通信信息 中心、上海博郡汽车、延锋汽车内饰等央企和行业领军企业，围绕先进材料、卫星导航、动 力研发、整车制造及关键组件环节，已经形成了一个完整的新能源产业生态集群。

产业园区逆转的根源

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得宠于新时代人群

传统写字楼的工作环境受制于高昂低价，环境大部分还是以功能为主导，条块几何布局，最大化的利用空间，但是忽视了使用者的情感。

但是如今的新时代人群，对于办公场所的向往是美好的空间、舒适的环境和宽松的氛围。这代年轻人把“快乐工作”看得比什么都重要。生活和工作的界限越来越模糊的时代，我们对 于办公环境的期待也在提高。

工作环境即是生活环境，从充满颜值的办公空间，到舒适的团队交流空间，这是寸土寸金的 写字楼难以满足的。反观产业园区，租金更低、层高更高，实际得房率也更高，一般写字楼 层高在 3.8-4.2 米，净高在 2.6-2.8 米左右，在这样的空间下办公，会存在一种压抑感，人更 容易产生焦虑情绪。反观产业园区基本上都是 3.6 米、4.5 米甚至 8 米层高，不仅仅空间更大，感受更加舒适，企业也有了更大的规划、腾挪空间，可为员工打造一个更加舒适的办公环境。

不仅是建筑内部设计，还包括建筑外立面和园区内部生活、商业、产业布局规划，都让产业 园区在新时代人群中加分不少。

坐落在 CBD 的写字楼周边拥有完整的商圈配套，而产业园区近年来推动的产城融合理念使 便利店、咖啡店、健身中心、公寓、食堂、公共会议室等相关生活配套成为了园区的标配， 解决了产业园区过去无生活配套的尴尬局面，已经可以满足园内员工的生活需求。

加上近年来产业园区通过构建园区智慧管理“云平台”，实现园区的数字化、智能化管理服 务，进一步提升了产业园区内员工的办公生活体验。或许如今写字楼对于新时代人群的吸引 力或许仅剩下位于 CBD 地段，交通便利这一条。

员工正逐渐成为企业的核心资产，一个轻松舒适的办公环境更容易使员工达成最佳绩效， 更能提升人才吸引和留存、生产力与效率的长期稳定发展。

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企业发展的助推器

（1）扶持政策的高地

产业园区从设立之初至今，一直都是地方政府发展产业、推动经济发展的强大引擎，一直是 地方产业扶持政策的高地。园区内的企业可以享受到产业政策和开发区/经开区等区域政策 叠加辐射，对企业的利好包括租金减免、税收返还、人才奖励、科研奖励、金融扶持等之 外还包括一系列专项补贴、省市级普惠政策倾斜。

但产业园区享受众多政策的同时，对于入园企业也有着更多要求，例如产业类型的审查、企 业注册地迁入、落税等，而写字楼对于入驻企业的注册和落税则没有过多要求，仅需要企业 按时缴付租金即可。

这对于企业而言，产业发展政策的投入可以帮助企业减轻企业发展的问题，这也是近年来产 业园区载体更受欢迎的关键。

（2）产业运营的专家

产业园区和写字楼的运营差别其实就是产业运营和资产运营的区别。

写字楼运营要的是租金，赌的是城市、区域的增长红利。他的核心是做好写字楼楼宇品质， 追求装修、电梯、空调等设施设备的品牌与品质，提供简单的物业服务，解决楼宇管理服务问题。

产业园区的运营虽然也是需要租金，但是作为区域发展产业的主力军，园区更关注产业发展，他需要为城市、区域创造红利。这不仅仅需要针对园区资产的运营，更是产业运营， 需要围绕产业、产业链打造一套完整的增值服务体系，涵盖产业金融、技术支持、科技成果 转化平台、政府平台对接等。

相比于写字楼，企业不像是入驻了一个物业空间，更像是进入了一个企业发展的平台，在解 决传统物业服务的同时，可以解决企业发展过程中大部分的难题。

（3）产业生态构建者

淮海中路写字楼正因为其资产运营的本质，追求的是租金，注重招商，追求大企业，入驻的企业也是 来自各行各业，公司的实力和员工素质也都是参差不齐，企业之间的交流合作机会很少。

反观产业园区，在产业运营的推动下，园区营造的不止是一个载体空间，更是搭建了一个 企业交流合作的平台。不止是园区运营商本身通过园区增值服务，推动企业发展，增加黏性， 更是通过举办相关的专业大咖分享、项目路演、技能大赛、产业大会等活动，推动园区内企 业间的交流合作。

并且在专精特新政策的推动下，特色主题园区成为了如今产业园区发展的主流，推动产业运 营更下沉，针对特定产业打造一套服务完善、上下游企业齐整的特色产业生态。

如今的产业园区已经不仅仅是为企业提供一个租联合办公空间，更像是在搭建一个适合企业发展 的生态，在园区内解决企业发展、合作、交流等一切诉求。

谁能拒绝一个能够满足新时代人群诉求、能够推动企业成长的产业园区呢?

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案例解读

e 通世界作为上海民营园区产业服务专家，始终将推动产业发展作为企业的第一使命，通过 成立“企业服务中心”，深入了解企业诉求，为企业发展提供所需的服务。从需求中完善企服 工作，不断创新提高新的服务内容，把企业服务作为 e 通世界的核心竞争力。